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新派公寓发展提速 与建行发起20亿公寓资产并购基金

来源:腾讯网发布时间:2018-03-13 11:21

2018年,3月12日,在国内住房租赁时常率先启动金融创新支持政策的建设银行,与国内长租公寓领军品牌新派公寓,发起成立基于资产证券化的不动产并购基金,初期规模20亿人民币,后期将根据收购需要扩大规模。这种模式的探索成功,将为中国存量资产以及开发商自持物业的未来,提供了一个很好的借鉴。

该基金设立与深圳前海,收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产,或者开发商合作定制长租公寓的物业,资产统一由新派公寓进行产品涉及及运营。并购基金将由塞富投资基金,新派公寓以及权益投资人组成的专家团队管理。建行作为基金发起人以及50%优先资金的提供者,参与重大项目决策并提供全面的金融创新支持。投资方还包括曾参与新派公寓类RETS劣后投资的凯银投资,渤海证券及渤海汇金,据悉还有多家金融机构及知名开发商也在积极磋商成为首批权益投资人。

建行深圳分行在深圳租赁市场早有布局。2017年,其与深圳人才集团等企业合资的建信住房服务(深圳)有限公司,以及深圳市安居建信租赁服务有限公司正式揭牌;深圳建行、华润置地、万科、碧桂园、星河等11家地产商签约;建信住房服务(深圳)公司与比亚迪等11家承租企业签约,开启银企合作,首批推出5481套长租房源,并发布中国首款个人住房租赁贷款产品“按居贷”,这标志着中国四大国有商业银行之一的建行正式进军深圳住房租赁市场。

四年探索:从二房东到全国首单长租公寓资产类 REITs 产品

中国建行银行深圳市分行副行长李忠东表示,建行在房地产金融领域实力雄厚,新派公寓运营经验丰富,此番合作既是对政策的呼应,又解决了市场痛点。新派公寓创始人坦言:“从并购到持有,通过RETS实现资产增值以及投资收益,新派公寓用了4年时间。”

长租公寓行业兴起之初,基本上都是按照“二房东”的模式进行扩张:先长期租下住宅公寓、厂房、酒店等,再进行改造,最后分散单租出去,一般都会是10年以上的长期租,低价拿房高价出租从而赚取其中的差价。新派公寓最初也是如此。

不过,一线城市的房价在2008年以后一骑绝尘,城市中优秀地段的楼盘租金也水涨船高,单纯地靠低价拿房高价出租的方式已经无法实现盈利。王戈宏认为,二房东模式实现盈亏平衡点的时间是7年,“规模不经济”,于是他开始探索另一种商业模式。

2013年初,新派公寓与赛富基金联合成立赛富不动产基金,收购国贸附近的森德大厦,改造之后推出新派公寓CBD旗舰店,运营五年时间其房产增值就已达3倍多。如此以基金购买物业,以租金分红的形式将收益返还给投资人,同时投资人还能享受物业带来的资产增值,这是新派公寓进行私募的尝试。

2017年在政策引导下,国内众多机构纷纷大举进入长租公寓市场。新派公寓顺势推出全国首单长租公寓资产类 REITs 产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”,该产品于2017年11 月 3 日在深交所成功发行,发行金额为 2.7 亿元。据了解,这次新派公寓发行的权益性类 REITs 中优先级 1.3 亿元,利率为 5.3%;劣后级 1.4 亿元。优先级为招商银行与海口农商银行,收入来自资产未来每年的租金收益;劣后级投资人是杭州的凯银投资,从未来资产增值中获取收益。

目前新派公寓类 REITs 暂时无法向公众投资者发行,除此之外,不依靠第三方信用担保,仅靠资产质量和运营能力赢得银行低利率融资,实现用私募基金收购存量资产,到改造持有运营,最后REITs退出的完整闭环,体现了权益性 REITs 的主要特性,被业内认为是最像 REITs 的类 REITs 产品。

轻资产的公寓 + 重资产的基金

新派一直以来的定位都是“轻资产的公寓 + 重资产的基金”。王戈宏坦言,目前新派公寓轻重资产比为:二房东模式占40%,品牌输出式占40%、类RETS模式占20%,未来希望二房东模式占比10%—20%,品牌输出模式50%、类RETS模式30%—40%。

此外,王戈宏透露,新派公寓目前正推出一种新的模式——开发定制。“比如,公众通过类RET基金交租金,我们收取7%的管理费用,增值部分将会给投资人算回报率,以此将运营者与基金利益高度捆绑,激发运营者积极性。”王戈宏说。

在国内,受制于现有的法律和税务环境,中国版REITs迟迟未能问世。王戈宏认为类REITs 不仅仅是融资工具,更是机构投资者和广大老百姓的投资工具。他表示:“要从传统的投行思维与开发思维转变为投资思维与资管思维,才能真正理解类REITs 的投资价值。投资思维指关注资产的本身价值与未来预期;资管思维则是关注运营创造价值,从而提升资产价值的能力。”

长租公寓处于早期粗放式 新派公寓入深扩张品牌

新派公寓可以算是长租公寓市场的先行者,第一家店紫禁城在2012年便已营业,随后紧邻着国贸开了第二家CBD旗舰店,之后的几年却几乎停滞不前,直到去年才开了第三家新国展店。而与之同期的品牌如魔方公寓,在成立之后的几年内迅速扩张,目前业务已覆盖北京、上海、广州、深圳、南京、武汉等全国大中型城市,新一轮融资后估值将超过10亿美元。

虽入局者众,各式新晋品牌令人眼花缭乱,但仍然没有一家公寓品牌取得垄断性的市场地位,各家的产品大同小异,还在早期粗放式的发展阶段,消费者对于公寓品牌并没有形成一个完整的认知。

为此,王戈宏将新派公寓品牌定位于高端白领市场。成立初期,他在公寓楼下挂上一张写着“九不租”的牌子,不要50岁以上的单身大叔,不要养宠物的,不要大学本科以下的……再加上高出周边租金50%的价格,使得新派公寓的租户特征高度一致。“我们的客户基本上都是三高:高学历、高颜值、高收入。”王戈宏说。

2017年,新派公寓开启全国10个城市的全面扩张,这是其向外打造品牌成为其中的重要一环。为此,新派公寓选择以品牌输出的模式在南京、成都等城市落地,当地政府和开发商负责投资建设,新派公寓则负责整体运营,收取一定的管理费。

此外,新派公寓也在2017年进入深圳。据了解,其与“特区1980国家数字产业园”正式签约合作,将在园区的中心打造一栋适合海内外高新技术人才居住的新型智能环保公寓。王戈宏透露,目前深圳门店属于做配套宿舍,正在装修。